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Vices cachés : quels sont vos recours?

L’achat d’un immeuble, que ce soit à des fins d’habitations ou à des fins commerciales, est un investissement important. C’est pourquoi la loi prévoit des garanties quant à la qualité de l’objet de l’achat. Les vices cachés sont un manquement à cette garantie de qualité, et c’est la raison pour laquelle il existe des recours en cas de vices cachés.

 

Identifier un vice caché

Plusieurs défectuosités ou problèmes peuvent diminuer l’utilité d’un immeuble (par exemple en occasionnant une diminution de sa valeur) ou le rendre impropre à l’usage pour lequel il est destiné (par exemple, l’habitation). Il peut s’agir d’une malfaçon ou d’une exécution de travaux qui viole les règles de l’art. Mais, ces défectuosités ou ces problèmes ne constituent pas tous des vices cachés.

Pour entrer dans la catégorie des vices cachés, les problèmes ou les défectuosités doivent posséder certaines caractéristiques, soit : être graves, être inconnus de l’acheteur lors de la vente, être déjà présents avant la vente (ou minimalement sa cause) et ne pas être apparents (d’où la dénomination « caché »).

La gravité d’un vice caché ne se reconnaît pas à l’ampleur de ses conséquences, mais à l’impact qu’il aurait eu sur la vente s’il avait été connu. Ainsi, la vente aurait-elle été conclue à moindre prix? N’aurait-elle tout simplement pas eu lieu?

 

Les recours de l’acheteur

Après la découverte d’un vice caché, il est important de procéder à une dénonciation dans un délai raisonnable. Cette dénonciation doit être faite directement au vendeur afin de lui permettre de prendre connaissance du vice et de faire les vérifications qui s’imposent (sur place) pour lui permettre de déterminer s’il est d’accord ou non pour dire qu’il s’agit d’un vice caché. Cette dénonciation peut être écrite ou verbale, mais, dans un cas comme dans l’autre, il doit exister des preuves qu’elle a bien eu lieu.

Dans le cas où vendeur et acheteur s’entendent sur l’existence du vice caché, sur sa nature et pour résoudre le problème par la réparation du vice caché; l’acheteur doit remettre une mise en demeure au vendeur pour lui permettre d’effectuer les travaux. Le but de cette manœuvre est de permettre au vendeur d’embaucher un entrepreneur afin qu’il exécute les travaux à ses frais.

Lorsque vendeur et acheteur ne réussissent pas à s’entendre, l’acheteur peut poursuivre le vendeur en demandant l’annulation de la vente ou une diminution du prix de vente. Cette diminution est généralement équivalente au montant des travaux correctifs.

Si l’acheteur peut prouver que le vendeur connaissait l’existence du vice caché au moment de la vente, un recours supplémentaire s’offre à lui, c’est-à-dire la réclamation de dommages et intérêts.

 

Chaque recours comporte une multitude de subtilités et de cas particuliers. Ainsi, si le vendeur est aussi l’entrepreneur de l’immeuble ou qu’il en est le promoteur immobilier, la loi suppose une connaissance du vice caché par défaut. L’aide d’un avocat en vices cachés peut ainsi s’avérer précieuse pour faciliter vos recours et retrouver plus rapidement votre tranquillité d’esprit.

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